Stavební úřad a tiny domek? Jak postupovat a jak nám schválili Boudu.

[fb_tlacitka]

Jak to udělat, aby stavební úřad bez problémů schválil montáž tiny domku na vašem pozemku? Toto téma vás často zajímá, tak jsem přijala výzvu a napsala článek o úřadech a zákonech (snad) srozumitelnou lidskou řečí.

A co se v článku konkrétně dozvíte?

• Jak schvalování probíhalo u naší Boudy?
• Co se považuje za stavbu? A jaká „stavba“ schvalování podléhá a jaká ne?
• Je třeba kolaudace tiny domku? A co zápis do katastru nemovitostí?
• A jak postupovat krok za krokem, abyste měli co největší šanci na úspěch v co nejkratším čase?

Stavební úřad a Bouda. Jak schvalování probíhalo u nás?

Boudu jsme postavili celkem za 2 měsíce a zhruba stejný čas jsme věnovali stavebnímu úřadu (SÚ). Vše jsme řešili telefonicky, e-mailem a poštou.
Příprava jednoduchých podkladů trvala půl měsíce a další měsíc a půl potřeboval na posouzení SÚ (a to i včetně toho, že na nás tak trošku zapomněli…).

Naše Bouda byla schválena jako tzv. „zařízení staveniště“ neboli „staveništní zařízení„.

Zařízení staveniště ve skutečnosti není stavebním zákonem nijak definováno. Nicméně na úřadě tento termín používají a objevuje se i ve vyhlášce. Stavba zařízení staveniště slouží buď jako zázemí pro konstrukci nějaké jiné stavby, anebo umožňuje provádění udržovacích prací (pozemku či stavby). Musí být povolována jako dočasná*.

Stavební řízení (resp. územní rozhodnutí) bylo tedy naštěstí poměrně jednoduché a to díky tomu, že:

• Bouda stojí na stavebním pozemku, kde se v budoucnu bude stavět i rodinný dům
• Bouda je menší než 25m². (Ale to je spíš podmínka pocitová než zákonná, řekla bych, ale v budoucnu se to bude hodit, jak se dozvíte později v článku.)
• Nenachází se v blízkosti velkoměsta, kde by do st. řízení zasahoval magistrát (a tím vše komplikoval).
• Nenachází se v CHKO či jiných chráněných oblastech, kde jsou stavební úřady většinou hodně náročné.

Na stavební úřad bylo třeba odevzdat jen základní výkresy: situaci, půdorys a pohledy, a vyplněný příslušný formulář.
Bouda nebyla zapsána do katastru nemovitostí a kolaudace tedy také nebyla potřeba.

Jsem moc vděčná, že v našem případě šlo vše takto hladce!
Nicméně každý domek, pozemek a stavební úřad je naprosto jiný, a tak se ještě v dalších příspěvcích postupně pokusím vypsat další možnosti a snad si tam i vy najdete tu svoji…

* Že stavba funguje jako dočasná, je zajímavá informace. Ale co to znamená a hlavně do kdy? Do doby, něž se na pozemku postaví rodinný dům. Pak se stavba dočasná může buď odstranit, nebo ponechat. My budeme samozřejmě chtít Boudu na pozemku nechat i po realizaci rodinného domu. A jak to, že ji budeme moci na pozemku jen tak nechat, se dozvíte o dva odstavce dál!

Schvalování domků se základy i na kolech

Mnoho lidí si myslí, že pokud „stavba“ není pevně spojená se zemí, pak nepotřebují „řešit“ úřady… Bohužel tomu tak není!
Pokud cokoli plní „funkci stavby“ (bydlí se v tom, pracuje se v tom…) a dlouhodobě či trvale to na pozemku stojí, pak je to ze strany stavebního úřadu posuzováno jako kterákoliv jiná stavba. Tím něčím může být maringotka, tiny-house, unimo a jiné buňky nebo i obytka a karavan…

Pokud byste uvažovali o domku na kolech jen kvůli úřadům, byla by to škoda.
Jednání s úřady bude pravděpodobně u všech tiny objektů (mobilních i statických) podobné.
Domek postavený na základech vás nelimituje rozměrem a ani cenou podvozku a umožní vám lepší tvar domu a dispozici interiéru.

Jak postavit tiny domek bez stavebního úřadu?

Domečky podobné naší Boudě můžete v určitých případech postavit bez schvalování úřadů. Jde to na venkově, ve městech a ve většině případů i v památkově chráněném území a zóně.
Ale pouze tehdy, když tiny domek stavíte na pozemku, kde už stojí RD nebo nějaký rekreační objekt – chata nebo chalupa.
Domek musí být nejméně 2 m od hranice pozemku a stávající dům nesmí být kulturní památkou.
(Předpokládám, že v tiny domku nebudou výbušniny ani jaderný reaktor…)

Ze stavebního zákona (ČÁST TŘETÍ, HLAVA III; Díl 4; § 79 (2)):
„Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují: stavba do 25 m zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o jaderné zařízení nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci…“

A právě díky této podmínce může Bouda na našem pozemku zůstat bez problémů a dalšího schvalování i po dokončení stavby rodinného domu.

Jaké výkresy máte stavebnímu úřadu odevzdat?

Pokud nemáte to štěstí, že na vašem pozemku už stojí stavba rodinného domu nebo chata, jednání se stavebním úřadem se nevyhnete.
Nejprve koukněte do územního plánu a zjistěte, zda je pozemek stavební a jak moc je zastavitelný.
Pokud pozemek stavební je, máte ale velkou šanci, že půjde (jako v našem případě) jen o „rozhodnutí o umístění stavby“. V tom případě je možné, že vše zvládnete sami a stavebnímu úřadu budete pravděpodobně odevzdávat tyto výkresy:

• situace
• všechny pohledy
• půdorys a jeden řez

Výkresy budu jednoduché, pravděpodobně v měřítku 1/50, situace bude v měřítku 1/500, se základními kótami.
Vejdou se na papíry A4. Je třeba, aby byl vidět zejména: tvar objektu, velikost a vzdálenost od hranice pozemku.
K tomu ještě odevzdáte vyplněný formulář „Oznámení záměru“, případně jiný aktuální.

Dokumentace se dá odevzdat i poštou a je to celkem rychlovka.
Pokud by bylo přeci jen třeba stavební povolení, souhlas magistrátu nebo schvalování výjimek, asi vám nezbude než se obrátit na stavaře či architekta a ušetřit si práci a nervy.

Je třeba kolaudace? A zápis do katastru?

Kolaudace (a následně zápis do katastru nemovitostí) je potřeba jen v případě, že svůj tiny domek stavíte jako rekreační objekt – chatu.

Proč byste to dělali? No třeba proto, že některé obce vám prodají stavební pozemek jen s podmínkou, že na pozemku budete realizovat rodinný dům nebo rekreační objekt.

V tom případě proběhne klasické stavební řízení se stavebním povolením, pak kolaudace ve formě jednodušší kontroly a následně zápis do KN a na domek pak dostanete tzv. evidenční číslo.

Jak postupovat krok za krokem?

A) Pokud chcete postavit tiny domek na zahradě chaty nebo RD a dodržíte podmínky stavebního zákona, pusťte se do stavění!💪

B) Pokud máte zatím prázdný pozemek:

• Poznamenejte si katastrální území a parcelní číslo, ať můžete s úřadem o vašem pozemku komunikovat!
• Můžete se kouknout i do územního plánu (na webu vaší obce) a zjistit, zda je pozemek stavební (případně jaký) a jak moc je případně „zastavitelný“ (z klolika procent). To je základní informace, kterou bude SÚ potřebovat znát. Pokud ale územní plán hledat nechcete, můžete se na využití pozemku zeptat i přímo na SÚ.
• Koukněte raději i do katastru nemovitostí na druh pozemku, způsob ochrany nemovitosti, bonitaci půdy „BPEJ“, věcná břemena (např. vedení potrubí pod pozemkem) a případná další omezení, ať máte přehled.
• Potom zavolejte na stavební úřad a zjistěte možnosti stavění. Popište jim svůj pozemek, jak nejlépe umíte. Zejména pokud už jsou na něm výkopy, základy, stavby či cokoli jiného po původních majitelích. To aby na úřadě neměli od začátku podezření, že už jste se pustili do stavby.
• Vyptejte, jak bude přesně probíhat schvalování a jaké podklady je třeba odevzdat.
• Pak sami nebo za pomoci architekta či stavaře vytvořte a odevzdejte potřebnou dokumentaci a formuláře.

Jsem jenom člověk. A na stavebním úřadě jsou také lidé.

Jsem jen člověk (a architekt), ale nejsem právník! Všechny informace uvedené v tomto článku vycházejí z mých zkušeností a mohou být nepřesné nebo zastaralé. Vy si je tedy prosím raději ověřte.

Stavební zákon se v současné době postupně, ale výrazně mění. Pokud chcete mít aktuální informace, přihaste se do facebookové skupiny „Stavíme si Boudu“, kde budu postupně zveřejnovat další novinky, se kterými se ve své praxi setkám.
Také se tam můžete ptát na to, co konkrétně zajímá vás.

No a úředníci jsou také lidé! A právě na těchto konkrétních lidech záleží, jestli budete stavět, nebo ne!
Všichni bychom sice byli rádi za jasná objektivní pravidla, jednoduché a rychlé stavební řízení, dodržování zákonných lhůt…
Nicméně to je většinou v Česku zatím pohádka a stavebníci, ale ani úředníci to tu nemají vždy lehké.

Já mám i přesto jednání s českými stavebními úřady ráda. Pokaždé je to jiné dobrodružství a skoro s každým úředníkem se dá naštěstí domluvit.

A proto mám pro vás poslední a zároveň nejdůležitější radu:
Zkuste se před každou komunikací se stavebním úřadem velmi pozitivně naladit. Dopředu očekávejte milou, příjemnou a rychlou spolupráci. Buďte konstruktivní a mějte jasno v tom, co chcete! Ptejte se na to, co vám není jasné, třeba i několikrát. Nebojte se přiznat, když něčemu nerozumíte, a nechte si vše dopodrobna vysvětlit.
No a pokud na jednání s úřadem přeci jen nemáte čas a nervy, raději se obraťte na někoho, kdo vše vyřídí za vás.

Držím vám palce, ať schvalování vašeho tiny domku proběhne hladce a vy se brzy můžete pustit do té nejlepší části – do stavění!